土地を有効活用し、
『土地を売却しなくても納税できる仕組み』を
つくるためには、アパート経営が最適です。

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アパート経営で相続税対策

「財産は3代でなくなる」と言われます。納税資金のために土地を売却しても、また次の世代で同じように売却するという繰り返しとなるためです。土地を有効活用し、『土地を売却しなくても納税できる仕組み』をつくるためには、アパート経営が最適です。

「小規模宅地等の特例」で相続税評価額が50%以上減額

2015年1月から相続税に対する基礎控除額が引き下げられ、課税対象者が大幅に増えています。

例: 遺産総額が8000万円で、相続人が妻と子2人の合計3人の場合
(土地の評価額7,000万円(更地)、現金1,000万円)

【改正前】
基礎控除額=5,000万円+法定相続人の数×1,000万円
---------------------------------------------------------
相続人が合計3人なので
遺産総額8,000万円―基礎控除額8,000万円=0円

相続税は発生しない

【改正後】
基礎控除額=3,000万円+法定相続人の数×600万円
---------------------------------------------------------
相続人が合計3人なので
遺産総額8,000万円―基礎控除額4,800万円3,200万円

3,200万円に相続税がかかる

※この場合の相続税は、350万円となります。
〔妻190万円、子80万円×2人)

これでは親が子どものために遺してくれた大切な土地などを売らなければならないケースが増えてしまいます。 その対策として設けられているのが「小規模宅地等の特例」です。これは被相続人の宅地やアパートなど事業用地に対しての評価額を上限面積分まで50%から80%減額する特例です。

区分内容相続する人相続税評価額上限面積
特定住居用宅地等自宅の宅地・配偶者
・同族または生計を一にしていた親族
・持ち家なしの別居親族
80%減330㎡
会社・工場の土地事業を引き継ぐ親族会社・工場の土地80%減400㎡
貸付事業用宅地等アパート・駐車場土地貸付事業用宅地等50%減200㎡

80%の減額の対象となるのは更地ではなく、被相続人の自宅用(特定居住用宅地等)または会社などの事業用(特定事業用宅地等)の土地です。これらの相続人になるには、元々被相続人と同居していたり、事業を引き継いだりといった条件があります。すでに自宅を購入している方やサラリーマンを続けようとする方は当てはまりません。
一方で、サラリーマンを続けながらでも事業を引き継ぐことが可能なアパートとして、使用している土地(貸付事業用宅地等)を相続する場合は50%減額され、そのような高いハードルがありません。

例: 上記の資産8,000万円のうち7,000万円分が200㎡以下のアパートを建てた土地だった場合

土地の評価額3,500万円+その他の遺産額1,000万円=4,500万円

土地の評価額3,500万円は、7000万円×50%で算出。 ※「小規模宅地等の特例」による減額

基礎控除額4,800万円>相続財産評価額4,500万円となり
納税額が0円になったことで、改定後でも350万円の相続税の支払いがなくなる

このように、基礎控除額が相続財産評価額を上回ると相続税は発生しない

アパートを建てることで評価額が低くなる「貸家建付地の評価減」

「貸家建付地の評価減」とは、アパートを建てることで所有者はその土地を自由に使用したり売ったりすることができなくなるため、更地よりも土地の評価を低くする、というものです。貸家建付地の価額は次のように算出されます。

貸家建付地の価額=自用地(更地)の価額-自用地(更地)の価額×借地権割合×借家権割合

借地権割合と借家権割合は地域によって異なりますが、一般的に貸家建付地の価額は更地に比べて20%程度低くなります。
なお、「貸家建付地の評価減」は「小規模宅地等の特例」と併用することが可能なのでさらに節税効果が増し、
最大60%の節税効果があります。

「貸家建付地の評価減」と「小規模宅地等の特例」を併用しアパートを建てると
相続税評価額が最大60%減

*1 建物の名義等により評価額は変わる可能性があり、また土地面積によっても異なります

アパートの建物そのものに節税効果

「アパートを建てるのだから、その分、建物の相続税評価額が増えることにならないか」と思う方もいるかもしれません。しかし、建物の評価額は建築費の約半分程度(*2)と評価されます。つまり資産を現金で持っているよりも節税効果が高いということです。

しかも、その建物がアパートならば家賃という収益も生み出します。トータルで考えれば更地で土地を所有しているよりも、アパートを建てた方がはるかにメリットは大きいでしょう。

  *2 建物の相続税評価額は固定資産税評価額なので、おおむね建設費の70%となります。また、貸家の評価額は、「建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合)」で計算されるので、借家権割合を30%とすると、建設費×0.7×(1-0.3)=建設費×0.49となり、おおむね建設費の半分程度の評価額となります。

空き家をお持ちの方へ 固定資産税が6倍になる可能性?!

昨今、空き家が増え続け、直近の調査では、全国で820万戸(2013年総務省「住宅・土地統計調査」)。5年前に比べて63万戸(8.3%)増加して過去最高となりました。空き家は多くが手入れをされず放置されていることから倒壊や不審火、防犯上の不安などがあり、社会的な問題となっています。

固定資産税の「住宅用地の特例措置」(*3)により、利用する予定のない空き家を取り壊すことなく、そのままにしているケースが多いのではないでしょうか。
ところが、2015年5月末に施行された「空き家対策特別措置法」(*4)によって、倒壊の危険のある一部の空き家は特例措置を受けられなくなります。さらに、「空き家対策特別措置法」と連動する形で、各市町村が問題のある空き家と認定した場合、「住宅用地の特例措置」の対象から外されます。

つまり、空き家を放置している方は、今までの6倍の固定資産税を納めなければならない可能性があるのです。

また「固定資産税が安くなるから空き家をそのままにしておこう」と考えていた方は、土地の有効活用にアパート建築が最適です。 アパートを建築すれば6分の1の固定資産税を維持でき、さらに家賃という現金収入も得られます。今まで6分の1の納税額とはいえ出費があったものが収益を生むのです。
新たに建てたアパートの建物は、3年間に限り固定資産税と都市計画税が2分の1に軽減され(*5)、3階以上の中高層耐火建築物の場合は、5年間軽減されます。

空き家とアパート建築の納税額比較
(固定資産税評価額4,500万円の場合)

経過年「住宅用地の特例措置」を
受けられなくなった
空き家の場合
アパートを建築した場合
(*6)
4,500万円×1.4%×1/6
固定資産税軽減額
1年63万10.5万52.5万
10年630万105万525万
20年1,260万210万1,050万
+

アパート収入

木造3階建てアパート
(家賃6.25万円、9世帯)

675万円
6,750万円
13,500万円

20年間で、節税1,050万円+アパート収入13,500万円

*3 更地ではなく建物が建つ住宅用の土地に対しては、固定資産税が200㎡まで6分の1、200㎡を超える部分に対しては3分の1に軽減される。

*4 倒壊の危険があるといった特定の空き家に対して、各市町村が所有者に撤去・修繕などの指導をし、従わなければ勧告・命令できる。命令に従わなければ50万円の過料(罰金のようなもの)を科せられ、それでも所有者が従わない場合は、行政代執行で撤去することが可能となる。

*5 アパートの場合、1居住の面積が40㎡以上280㎡以下。

*6 戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地となり、「住宅用地の特例措置」が適用されます。アパートを建てた場合は、その戸数次第でどんな広い土地でも固定資産税評価額が6分の1になります。

「相続税対策をしながら、日々の収入を増やす」
これがアパート経営の最大のメリットです
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