初めてアパートオーナーになろうする方に向けて、
ここでは大切な4つのポイントをお伝えします。

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アパート経営

初めてのアパートオーナーを応援

初めてアパートオーナーになろうする方に向けて、ここでは大切な4つのポイントをお伝えします。
はじめに、基本的なポイントを押さえ、アパート経営に関する知識を深め、初めてのアパート経営を成功させましょう。

アパート経営とは事業である

アパート経営などの不動産投資は『不労所得』と考えられがちですが、その実情は利回りやレバレッジ効果など企業が事業としている考え方に非常に似ています。アパート入居者様(お客様)がいなければ当然、経営が成り立たず、家賃設定(販売価格)や市場調査(マーケティング)は欠かせません。

アパート経営は短期的ではなく、中長期事業として将来を見すえ、どのような事業計画を作ったら良いのかを考え、10年後や20年後に最終着地点としてどうしたいのかを決めて、事業計画を作成する必要があります。
また、キャッシュフローについても事業計画を作る際には重要なポイントとなります。

株式会社アメニティジョイハウスでは、
初めての方でもわかりやすく、きちんとヒアリングをした後に
お客様に合った事業計画をご提案します。

事業計画をご提案

老後の収入について

厚生労働省の発表によると、一般的なサラリーマンが退職後に受け取る平均的な年金額は、月額約22万円(*1)。

一方、夫婦2人でゆとりある老後生活を送るのに必要な資金は月額約38万円といわれています。
つまり差額の16万円は、貯金を切り崩すか資産運用でまかなうか、いずれにせよ自力で確保しなければならず、安心した老後生活を送るためには退職後の資金確保が重要です。

夫婦の必要金額

夫婦の年間必要金額456万円(38万円×12カ月)×19年(男女の平均寿命84歳(*2)-65歳)=8,664万円

夫婦の必要金額

夫婦の年金収入額264万円(22万円×12カ月)×19年=5,016万円
8,664万円-5,016万円=3,648万

*1厚生労働省2015年1月30日発表平成27年度の年金額より
*2厚生労働省2015年7月30日発表平成26年簡易生命表より
     男性の平均寿命80.50年、女性の平均寿命86.83年

年金問題が定まらない現代において、私的年金としてのアパート経営に注目が集まっています。
月々のローンの支払いを家賃収入でまかない完済すると、その後は月々の確実な家賃収入で長期的・安定的に資産形成でき、生活は充実し、好きな旅行に行ったり趣味にお金を費やしたりと豊かな老後を迎えられます。

60 ~65 歳
65 歳~

利回りとレバレッジの考え方

利回りの考え方

利回りとは投資額に対しての利益回収割合をいいます。“利回りが高い”と言うのは回収割合が多く、“利回りが低い”と言うのはその逆になります。
物件価格を決める場合には、その地域の“相場利回り”で判断されることもあります。
簡単に利回りと言ってもそこには多くの言葉が存在します。

表面利回り
自己資金利回り

アパート経営においてよく使用されるのは表面利回りですが、利回りだけで物件購入を考えるのは危険です。一般的にリスクが高い場所は利回りが高く、リスクが低い場所は利回りが低いことが多く、空室率や必要経費(修繕積立金、建物管理費、賃貸管理費等)などを考慮し、事業計画をしっかり作ることが重要です。

レバレッジ効果の考え方

レバレッジとは日本語で「てこ」を意味します。レバレッジ効果とは借入金を利用することで少ない自己資金で利回りを高めることを「てこの原理」に例えたものです。
多くのアパート経営者は自己資金にレバレッジを効かせて投資を行い、少ない資金で大きな収益を得ています。
また、セミリタイアする人も多くいますが、そんな時にサラリーマンなどの労働所得があるのは強みになります。全体リスクを総合すると、労働所得がありながらアパート経営をするのが望ましいと言えます。

自己資金900万円+借入額8,100万円=9,000万円
物件9,000万円→年間総家賃収入675万円(月額6.25万円×9部屋×12ヶ月)
借入金利2.2%、融資期間35年(年間金利約332万円)
実際の年間収入は
675万円ー332万円=343万円
融資を受けた場合
自己資金利回り
343万円÷900万円

38.11%

自己資金のみの場合
自己資金利回り
675万円÷9,000万円

7.50%

レバレッジ効果としては、融資を受けて投資した方が

利回りが5倍高い

アパート経営で資産形成をする

アパート経営には、毎月の家賃収入であるインカムゲイン(運用益)と、不動産売却時の売却益であるキャピタルゲイン(譲渡益)があります。
アパート経営の資産形成は、1棟、2棟、3棟と増やしていくのが一番効率的で、リスク分散もできます。

例えば、物件A近辺には、大学があり1K家賃5万円とお手頃価格なので満室となっていますが、将来その大学が移転になったら・・・・・その場合は空室が増えることが予想され、ローン返済の問題がでてきます。
しかし、複数棟所有していたらどうでしょう?

その他のアパートの収益により返済できるというメリットがあります。
この空室リスク以外にも、地勢、災害、市場の変化、社会の変化等、アパート経営には様々なリスクが考えられます。アパート経営で資産形成をするなら、複数棟所有することによるリスクヘッジが望ましいと考えられます。

アパート経営による金融資産の違い

アパート経営による金融資産の違い

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